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住宅ローン　借り換えたほうが得？損？

最近の相談で増えたのは住宅ローンはこれからどうなるの？本当に上がるの？借り換えておいたほうが良いの？と言った相談ですね。

先ずは仕組みから知ってもらいたいのでご説明します。

日銀が政策金利を0.5％に上げました。これは、日本の状況がインフレに向かっている証拠です。賃上げが起きる→物価が上がる→金利を上げるという考えですね。

では、消費と政策金利から見た日本の実質金利はそんなに高い？全然そんな事はありません。むしろマイナスです。世界から見たら信じられないくらい消費が鈍く、日本の価値は低い状況が続いています。じゃあ金利を上げてはいけないんじゃないの？と考えてしまいますが、世界の金利から考えると安すぎる→日本の円が流れていく→景気悪くなる　となってしまうので、ある程度　金利を上げておかないと日本のデフレは止まらないんです。インフレにならないと給料が上がらないのでどこかで金利を上げる必要がありました。

政策金利が住宅ローンを決めているわけではありません。住宅ローンの変動金利は短期プライムレートが住宅ローンを決めています。https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm

主要な銀行は短プラの引き上げを発表しました。今年の３月に0.25％アップします。この短プラに利益を乗せ、店頭金利（定価）をつくり、そこに割引を行い競争するので実際の金利はもっと安くなっています。高くすると借りてもらえない。なので、競争の原理から急にどこの銀行もすぐに上げることができないのです。

どこまで利上げが行われるか？日銀は1～2.5％までは上げたいと考えているようです。急に上げると倒産する企業がいっぱい出てしまうので、徐々に状況を見ながらになるでしょうが、いずれ金利は上がっていきます。

借りている住宅ローンが4500万、金利が0.4％だったものが　0.9％に上昇　35年元利均等返済借入だったとすると毎月11.5万円が12.6万円に上昇します。毎月1.1万円の増加、残り30年とすれば396万の支払いが増えます。

しかしフラット35の金利は２月に入って1.89％になりました。先ほどの同じシュミレーションだと14.7万円の返済になり0.4％との差が毎月3.2万円の差があります。35年だと1300万以上の差があります。

FPとしての私の考え方です。今金利を変動にしている方。固定金利と同じ金額を払うと思って3.2万を貯蓄または運用しましょう。家は元金が大きいので小さな金利でも大きく影響がでます。早期に元金返済に回しましょう。

これから住宅ローンを組む方は、将来1.89％は安いと感じる金利かもしれません。固定金利のメリットは金利上昇のリスクヘッジを行うことでライフプランがたて易いです。変動で早期に返すのが理想ですが、しっかりとライフプランを立てて考えてくださいね。